Haus verkauft, Mängel auch – über den Umgang mit Mängeln beim Immobilien-Verkauf

„Gekauft wie gesehen“ ist eine beliebte Klausel in Immobilien-Kaufverträgen. Es klingt fast wie ein Freibrief – doch so einfach ist es nicht bei Mängeln, denn die gesetzlichen Gewährleistungspflichten werden mit dieser Klausel eben nicht vollständig ausgeschlossen.

Mängel bei Immobilien

Es gibt drei Kategorien von Mängeln:

  • Offene Mängel beschreiben die für den Käufer klar ersichtlichen Mängel (z.B. baufällige Fassaden oder kaputte Fenster)
  • Versteckte Mängel sind sowohl für den Käufer als auch den Verkäufer nicht ersichtlich (z.B. Asbest in den Baumaterialien oder kaputte Leitungen in der Wand)
  • Arglistig verschwiegene Mängel sind dem Verkäufer bewusst, jedoch werden sie von ihm verschwiegen oder bewusst verschleiert (z.B. die kurzfristige Beseitigung von Schimmel)

Das sagt das Gesetz zu Mängeln

Als Verkäufer sind Sie dazu verpflichtet, den Käufer auf alle Ihnen bekannten Mängel hinzuweisen – auch auf die, die er nicht entdecken kann. So wird es in §433 1 BGB geregelt. Die Klausel „gekauft wie gesehen“ wird damit bei versteckten Mängeln zum Schutz des Käufers nicht wirksam.

Kommen Sie diesen Pflichten nicht nach und verschweigen dem Käufer Mängel, kann der Käufer Nacherfüllung, Schadensersatz oder die Minderung des Kaufpreises verlangen – in besonderen Fällen ist auch ein Rücktritt vom Kaufvertrag möglich.

Verstecke Mängel vs. arglistige Täuschung

Wenn Sie einen Mangel für möglich halten oder sich über Umstände bewusst sind, welche einen solchen aufkommen lassen könnten, wird dies als versteckter Mangel bezeichnet.

Versteckte Mängel, über die der Verkäufer vor Vertragsschluss Kenntnis hatte und die er dem Käufer bewusst verschwiegen oder verschleiert hat, um einen persönlichen Vorteil daraus zu ziehen, werden als arglistig verschwiegene Mängel definiert.

Versteckte Mängel: Der Käufer in der Pflicht

Die Beweislast für versteckte Mängel, um einhergehende Gewährleistungsansprüche geltend zu machen, liegt beim Käufer. Der Käufer muss herausstellen, dass der Verkäufer schon vor der Unterzeichnung des Kaufvertrages in Kenntnis des Mangels war.

In solchen Fällen wird meist ein Bausachverständiger zu Rate gezogen. Dieser muss dann feststellen, ob der Mangel schon vor Abschluss des Kaufvertrages bestanden hatte.

Richtiger Umgang mit Mängeln

Offene Mängel können auch ohne Fachwissen bei der Besichtigung der Immobilie vom Käufer festgestellt werden und müssen deshalb nicht explizit vom Verkäufer ausgewiesen werden. Trotzdem sollten Sie die Mängel transparent kommunizieren und einen Nachweis Ihrer Aufklärung haben (z.B. durch anwesende Zeugen oder einer per E-Mail verschickten Liste), um späteren Schadensersatz zu vermeiden.
Beheben solcher Mängel oder auch eine Sanierung kann gegebenenfalls die richtige Entscheidung sein.

Das Thema Gewährleistung ist also heikel: Machen Sie deshalb keine leichtfertigen Angaben über den Zustand Ihrer Immobilie. Damit im Nachgang kein Ärger aufkommt, ist es sinnvoll von Beginn an einen Immobilienexperten einzubeziehen, denn diese wissen, wo Mängel auftreten können.

Eventuelle Mängel sollten Sie besser im Vorfeld untersuchen und eventuell beheben lassen, als darauf zu hoffen, dass diese nicht zu Tage treten. So vermeiden Sie mögliche negative – und meist teure – Konsequenzen.
Gerne können wir Sie mit den richtigen Fachleuten in Grünstadt verbinden. Kontaktieren Sie uns für weitere Tipps.

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Nadja Vogel von IMMOTAS

2018-12-05T23:54:14+00:00 Tags: , |
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